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Para determinar a qué deducciones podemos acogernos, es importante recordar que la compra-venta de un inmueble está sujeta a una serie de impuestos obligatorios para todas las partes implicadas.
Los principales son:

• Plusvalía municipal: impuesto gestionado por los ayuntamientos. Debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles tras la firma.
• IRPF: grava el incremento patrimonial y se liquida en la declaración de la renta del año siguiente.
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
• IVA: se aplica cuando alguna de las partes es una persona jurídica o en operaciones concretas como obra nueva.

Deducciones aplicables (enfoque Comunidad de Madrid)

Cada comunidad autónoma regula parte de estos impuestos, por lo que el tratamiento puede variar.

Como vendedor

1. Plusvalía municipal

Existen dos métodos de cálculo:

• Método objetivo: el tradicional, basado en el incremento del valor del terreno urbano, con un máximo de 20 años.
• Método real: desde 2021, permite tributar únicamente por la ganancia efectiva.
  Si la venta se realiza por debajo del valor de adquisición, el contribuyente queda exento de pago (aunque debe presentar igualmente la autoliquidación).

2. IRPF por incremento patrimonial

El IRPF se calcula sobre la ganancia obtenida con la venta. Existen varias deducciones y exenciones:

✔ Exención por reinversión en vivienda habitual

Si lo que vendemos es nuestra vivienda habitual y adquirimos otra para el mismo uso dos años antes o dos años después, la ganancia puede quedar parcial o totalmente exenta, según el importe reinvertido.

Ejemplo:

• Valor de adquisición: 200.000 €
• Valor de venta: 400.000 €
• Incremento patrimonial: 200.000 €
• Importe reinvertido: 300.000 €

Hacienda entiende que se ha reinvertido el 75% del total obtenido.
Por tanto, tributará solo el 25% de la ganancia: 50.000 €.

Tabla de tributación sobre ganancias en IRPF:

• 19% hasta 6.000 €
• 21% entre 6.000 y 50.000 €
• 23% entre 50.000 y 200.000 €
• 26% a partir de 200.000 €

✔ Exención para mayores de 65 años

Con ciertos requisitos de reinversión, también pueden quedar exentas las ganancias si se es mayor de 65 años o gran dependiente.

✔ Otros gastos deducibles

El vendedor puede deducir:

• Plusvalía municipal pagada.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria.
• Costes de cancelación económica y registral de la hipoteca
  (debe hacerse en el momento de la compra-venta para poder deducirse).
• Certificado energético.
• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad.
• Obras de ampliación o mejora justificadas.

Como comprador

En la Comunidad de Madrid, el ITP general es del 6%, con reducciones:

• 5,40% si la vivienda será habitual y su precio es inferior a 250.000 €.
• 4% para familias numerosas que adquieran su vivienda habitual.

Cuando se paga IVA en lugar de ITP

El comprador abonará IVA, y no ITP, en estos casos:

• Obra nueva: 10%
• Vivienda de protección oficial: 4%
• Terrenos urbanos y locales: 21%

La única forma de deducir este IVA es destinando el inmueble a una actividad empresarial.

Conclusión

Cada caso es único. La normativa puede variar según la comunidad autónoma, la situación personal y el tipo de inmueble.
Siempre es recomendable consultar con un profesional para asegurarse de que se aplican correctamente los impuestos y deducciones correspondientes.