Comprar a un no residente fiscal en España 

Comprar una vivienda en España siempre exige cautela jurídica, pero cuando el vendedor es un no residente fiscal en España, existen aspectos específicos que el comprador debe conocer para evitar riesgos económicos y responsabilidades futuras. A continuación, resumimos los puntos clave a tener en cuenta.

1. Retención obligatoria del 3% (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Uno de los elementos más importantes es la retención del 3% del precio de compra.

Cuando el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del importe total de la compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Este importe no es un coste adicional para el comprador, sino que se descuenta del precio que recibe el vendedor.

Si el comprador no realiza esta retención, puede convertirse en responsable subsidiario del impuesto que deba pagar el vendedor.

2. Acreditación de la no residencia

Es importante que el vendedor acredite formalmente su condición de no residente. Normalmente se solicita:

Certificado de residencia fiscal en otro país.

Declaración expresa ante notario.

Comprobación del NIE y situación fiscal.

El notario suele advertir sobre esta circunstancia, pero la responsabilidad de practicar la retención recae en el comprador.

3. Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal) corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario.

Sin embargo, en transmisiones realizadas por no residentes, algunos ayuntamientos pueden exigir garantías adicionales. Conviene comprobar que el impuesto queda correctamente liquidado para evitar futuras reclamaciones.

Como consejo lo correcto es preguntar en el ayuntamiento que le corresponda a la vivienda,y si es necesario efectuar una retención del precio final hasta que se entregue la documentación acreditando el pago ,otra solución seria pactar el pago directamente por parte del comprador  reduciéndolo del precio final ( esto requeriría cierta documentación ,habría que preguntar en cada ayuntamiento que necesitarían para realizarlo de esta manera)

4. Cancelación de cargas y situación registral

Antes de firmar, es imprescindible:

Solicitar nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad.

Verificar hipotecas, embargos u otras cargas.

Confirmar que el inmueble está al corriente de IBI y comunidad.

Si el vendedor reside en el extranjero, puede otorgar poder notarial, que deberá estar correctamente legalizado o apostillado (Convenio de La Haya).

5. Medio de pago y prevención de blanqueo

Las operaciones con no residentes suelen estar sometidas a un mayor control en materia de prevención de blanqueo de capitales. Es recomendable:

Utilizar transferencias bancarias identificables.

Evitar pagos en efectivo.

Conservar justificantes del origen de los fondos.

6. Asesoramiento profesional

Conclusión

Comprar a un extranjero no residente no es más arriesgado que cualquier otra operación si se cumplen correctamente las obligaciones legales, especialmente la retención del 3% del IRNR. La clave está en anticiparse, verificar la situación fiscal y registral, y contar con asesoramiento adecuado para garantizar una compraventa segura y sin contingencias futuras.